当全国人民沉浸在9.3阅兵式带来的震撼与兴奋时，可能忽视了生活中即将发生的一场巨变。往年的9月份正是房地产“金九银十”销售旺季的开始。而随着楼市连续数年的低迷萎缩，曾经的普遍规律早已成过眼烟云。在高层重要会议和中央文件的定调下，房地产对中国经济的作用将逐渐由城市高质量发展所替代。
楼市“黄金时代”落幕！房地产进入历史性的长期下降通道
自从2021年房价见顶以来，全国楼市连续调整了四年，至今未看见结束迹象。国家统计局数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数已连续18个月下跌。全国商品房待售面积高达6.8亿平方米，70%以上堆在三四线城市。这些库存房子如果每套100平米，就有680万套空置房子等着卖。
房地产企业也面临严峻挑战。TOP50房企平均负债率超85%。2024年房企债务违约规模达1.2万亿元。恒大、碧桂园等行业巨头的债务问题引发了市场对系统性金融风险的担忧。1—7月份，房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%。
城镇化进程也出现了转折。中国城镇化率超过65%后，城镇化增速从2015年的1.2%骤降至2024年的0.5%。 这表明中国城镇化进程进入了一个新的阶段，住房短缺时代基本结束，房地产市场的需求结构发生了重大变化。数据更扎心：全国45%的家庭手握多套房，居民房贷总额破85万亿，人均负债15.6万。
根据国家统计局发布的《中国住房发展现状调查》，全国城镇居民家庭住房拥有率为96.3%，但约有42.7%的家庭存在“房住不符”问题——要么空置率高，要么面积与家庭需求不匹配。更值得关注的是，约有35.2%的家庭住房贷款负担过重，月供支出占家庭收入比例超过50%。中国房地产业协会发布的《中国房地产市场中长期展望》预测，未来十年，住房市场将呈现三大趋势：一是一二线城市房价可能保持相对稳定，三四线城市面临调整压力；二是住房更新需求将超过首次购房需求，住房改善市场潜力巨大；三是租赁市场将迅速发展，长租公寓等新型住房形式将更加普及。
无论是对拥有住房的群众，还是尚未买房的居民，房地产都已过了稳赚不赔的阶段。如何规划个人的居住与生活，是影响家庭未来几十年生活质量的重大决策。
拆迁暴富神话破灭？城市更新之“原拆原建”成新财富密码
今年7月召开的全国城市工作会议上，首提“两个转向”：我国城镇化从“快速增长”转向“稳定发展”，城市发展从“增量扩张”转向“存量提质增效”。这意味着传统的房地产开发模式已走到尽头。
8月底公布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》对我国城市建设转型和房地产发展方向有了明确指引。
“加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。”
根据《城市高质量发展的意见》精神，将来的房地产建设主要是面向改善性住房需求，对住房品质的要求超过数量规模的要求。城市改造将以老旧住房自主更新，原拆原建为主。靠拆迁一夜暴富的神话已成为历史。
从湖北省“原拆原建”试点项目，可以窥见“原拆原建”模式的精髓。湖北省首个“原拆原建”试点——宜昌市望洲岗10号楼，居民在社区的引导下，以土地使用权和房产入股，成立湖北首个危旧改联合社，同时引入西陵城发公司，以联合社为主体开展项目建设。采取一二级联动产权归集的新的供地模式。全部居民委托联合社统一注销原有产权，把零散地块整合为“净地”，再通过“招拍挂”出让给企业，企业拿地建成后返还住房给原居民。既不用政府兜底，又让企业有建设动力。对内，联合社成了居民的“代言人”。对外，联合社是居民自己的“操盘手”，形成了“政府引导、市场运作、公众参与”的危旧房改造市场化路径。
“十四五”期间，湖北积极探索危旧房改造“产权人自主更新”模式，全省已有48个项目采取“原拆原建”方式推进老房更新，6500余户居民住上了安全舒适的新房。随着房地产走向过剩时代，我国城市核心城区的更新改造，将以“原拆原建”为重点，老旧楼居民要想住上新房，须以自已抱腰包为主，这将是一个重大的思想和模式转变。
房地产退位成定局！未来十年，城市竞争拼的是“抱团”与“更新”
“稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展。发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，构建布局合理的现代化城市体系。”《城市高质量发展的意见》鼓励和推动城市群和都市圈的一体化。未来的中国城市竞争不再是单一城市的单打独斗，而是城市圈之间的纵横竞争。
我国稳步推进城市群建设。截至目前，已规划建设长三角、京津冀、珠三角、长江中游、关中平原、北部湾、山西中部、滇中、宁夏沿黄、山东半岛等19个城市群，承载了全国70%以上的人口，贡献了80%以上的国内生产总值。
中央支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群，推动成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等成为高质量发展增长极。国家文件指向即是人财物的流动方向。未来，京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游五大城市群将是最吸引人口，最具有发展活力的都市圈。这对企业投资，个人求学、安家、创业都有强烈的指导示范意义。
“推动中小城市结合常住人口变动趋势，动态优化基础设施布局、公共服务供给，按程序稳慎优化行政区划设置。”对于不在五大重点发展都市圈外的广大中小城市，人口变动将是决定城市撤并生存的最大依据。
将来的城市区划调整和地位变化，不再根据过去的城市实力大小，而是未来的人口趋势。能够持续吸引人口流入的地方，即使是县城也有美好的前景。而人口持续流失的城市，哪怕过去的历史再辉煌也难逃撤并的结局。
以前，各个城市以低门槛的吸引人才落户作为引人的手段，随着中国老龄化程度加深，出生人口越来越少，已经没有多少年轻人可供城市抢夺。怎样让当地源源不断的增加新人口，是非核心城市、非优势产业地区持续生存发展的命脉。那些花大钱鼓励生育，重奖多孩生育家庭的城市，可谓有先见之明，是真正的花小钱办大事。狂砸35万鼓励生娃，扭转人口趋势和房地产前景的湖北省天门市是尝到政策甜头的典型代表。
未来已来，红火了20多年的房地产行将落幕之时，城市高质量发展政策恰逢其时的推出，中央文件对中国城市建设方向和居民的生活择业提供了可资借鉴的蓝本指引。主动适应，拥抱变化才能跟上时代发展的大潮。
【备注：这是 许子 2025年9月的第05篇文章，总505篇，收录于「許子城市」合集】
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